常見的三種貸款方式對比分析

在目前的房價壓力下，貸款借錢買房成為大多數人的首選。一般來說，住房貸款有三種方式:一種是住房公積金貸款;二是商業貸款;第三種是組合貸款。本期幸福買房知識告訴你幾種貸款的利弊。

全文研究主要可以分為兩部分，公積金貸款和商業銀行貸款的差異，組合貸的申請管理流程及弊端。

公積金貸款與商業貸款的區別

(一)面臨不同類型的住房

住房公積金貸款只能用於購買70年產權的住宅使用，除了商品房和其他類型的住房沒有資格申請公積金貸款。因此，我們在申請貸款買房時必須注意這一點。商業貸款可用於較為寬松的住房類型，除了住房之外，還可提供公寓。

(二)貸款利率的不同

這是因為公積金貸款不是以盈利為目的的政策性貸款，所以實際年利率比較低。

而商業企業貸款就不同了，商業發展銀行進行貸款是以盈利為目的，利率水平相對高一些。

(三)貸款額度不同

一般來說，如果商業貸款和公積金貸款購買同樣的房屋，那么公積金貸款和商業貸款可以是第一個房屋貸款不同的比例。

(四)貸款流程不同

1、公積金貸款

公積金貸款的流程一般是:資格審查、驗房、網簽、評估、面簽、初審、簽訂貸款合同、繳稅、過戶、發放房產證、抵押、放款。

2、商業貸款

商業貸款的過程一般是: 資格認定、住房審核、評估、共同貸款、網上簽名、稅務轉讓、財產證明、抵押貸款

(五)還貸方式不同

商業貸款可以選擇的還款方式有很多種。相比之下，公積金貸款的還款方式相對簡單，以等額本息和平均資本為主要方式。另外，公積金貸款只有一次提前還款的機會。

ps.等額本金等額本息情況分別選擇適合哪些人?

1、等額本金

同等本金還款方式更適合於有一定經濟能力的個人或家庭，這些個人或家庭更容易支付同等數額的本金提前還款。

2、等額本息

等額本息還款額是固定的，每個月還款額都是一樣的。對於月收入相對固定的家庭，貸款買房可以選擇等額本息的還款方式，比較適合年輕人。隨著在職經驗的增加，年輕人升職加薪的機會更大。本息匹配可以緩解貸款壓力，提高生活質量。

(六)不同的審批時間和機構

1.貸款審批大概需要20個工作日。公積金貸款需要40個左右的工作，主要是公積金審核後會提交給銀行再次審核。

2、商業房貸主要可以通過網絡銀行進行審批，決定權在銀行。公積金房貸則需要我們通過公積金管理研究中心審批，決定權在公積金管理服務中心，銀行只是執行國家機構。

有價證券貸款的申請過程及其弊端

組合貸款是指符合個人住房商業貸款條件，同時繳存住房公積金的借款人。他還可以在辦理個人住房商業貸款的同時，申請個人住房公積金貸款。

(一)處理有價證券貸款的步驟

在貸款銀行申請即批貸款——簽訂合同——辦理房貸和保險——開戶——簽訂還款協議——從銀行轉賬——按時還款。

(二)組合進行貸款有哪些問題弊端

1、辦理銀行有限

如今，很少有銀行能夠處理投資組合貸款。證券組合貸款借款人只有與銀行合作才能找到公積金管理中心，對於借款人申請證券組合貸款業務有很大的局限性。

2、手續繁瑣

辦理組合貸款相當於辦理公積金貸款和商業貸款。准備材料多，手續複雜，貸款資金只有在完成產權過戶和抵押登記後才能發放並打入賣方賬戶，耗時2至3個月。從 "組合貸 "的操作流程來看，貸款時間過長，賣家不願意。

3、手續費多

公積金和商業貸款都收取擔保費，有不同數額的評估費。此外，如果借款人通過中介公司或貸款服務機構進行交易，還需要支付服務費。因此，投資組合貸款比純公積金貸款或商業貸款更為昂貴。

4.置業升級是 "牽連 "

組合貸的弊端主要在於通過借款人置業發展升級換房時會因為受到二套房政策的“牽連”。組合貸中，商貸部分學生會在中國央行的征信系統中留檔，置業升級時會被認定為二套房。而住房可以使用以及公積金個人貸款還清後賣掉，再次用公積金管理貸款還將會算作首套住房，按優惠活動政策制度執行。